Imposto sobre ganhos de capital

Imposto sobre ganhos de capital

Todos esperamos e pretendemos fazer um investimento sólido na compra de um imóvel em Portugal. Ao longo de um período de tempo esperamos que ele suba de valor e quando chegar a hora de vendê-lo podemos refletir sobre um bom "lucro". Esse lucro é a diferença entre o preço de venda e o preço de compra e geralmente é referido como um "ganho de capital". É importante lembrar que qualquer ganho de capital atrairá um imposto quando você vendê-lo. Então, você não terá o direito de manter todo o lucro. Existem maneiras de reduzir e talvez evitar esse imposto, embora isso dependa de vários fatores. Vamos explorar isso com mais detalhes abaixo.

A Papelada e Os Números

Em primeiro lugar, para calcular seu ganho de capital aqui está uma lista dos itens/papelada que você normalmente precisaria;

• O preço de venda e o preço de compra, conforme documentado na escritura/escritura. 
• Qualquer custo de melhoria de propriedade. Isso precisa ser um trabalho que genuinamente (a longo prazo) melhorou a estrutura, aparência e valor do imóvel. Janelas, extensões, alvenaria são todos aceitáveis. Móveis, jardinagem, por exemplo, não é. Os custos de melhoria do imóvel precisam ter sido documentados por notas fiscais aceitáveis. O iva (iva) está incluído no custo, a menos que você tenha sido capaz de reivindicá-lo de volta. 
• A quantidade de custos de compra (imposto de transferência, imposto sobre selos, custos de inscrição).
• A quantidade de custos de venda (por exemplo, nossa comissão, custo do certificado de energia).

Para calcular o ganho, primeiro pegamos o lucro da venda (preço de venda menos preço de compra) e deduzimos as despesas permitidas detalhadas acima. 

Residentes

Isso se aplica aos proprietários que estão sediados em Portugal durante a maior parte do ano e são residentes em impostos aqui. 

Uma vez calculado o ganho é, de fato, adicionado à sua renda e, em seguida, você é tributado de acordo com as taxas de imposto de renda existentes. Para calcular essa taxa, toda a renda é considerada. 50% do ganho de capital é tributado, nas alíquotas de imposto de renda (que atualmente variam entre 14,5% e 48%). Há também um imposto adicional se a faixa de renda total do imposto de renda exceder €70.000. Esse imposto adicional varia entre 2,5% e 5%. Assim, a carga máxima é de 53% do ganho de capital . 

Antes de calcular o ganho de capital, há também um coeficiente vinculado ao índice que é aplicado para levar em conta a inflação dos preços durante esse período. Isso reduzirá o ganho para mostrar o aumento "real", excluindo a inflação. Isso geralmente tem um efeito marginal no ganho final.

Se você está pagando impostos sob o "Regime Tributário Não Habitual", então isso substituiria o acima e você pagaria imposto com base no seu cenário particular. 

Os residentes podem se beneficiar do alívio da "rolagem" se reinvestirem os lucros da venda de sua residência principal em uma nova casa dentro da UE. Isso deve ser feito no prazo de 36 meses após a venda do imóvel (ou 24 meses antes). Se você não conseguir recomprar, então sua responsabilidade fiscal incorrerá em juros.  Se foi todo o seu dinheiro (e nada foi emprestado) então se o novo investimento é igual ou maior do que o patrimônio líquido anterior, então o passivo é compensado em 100%. Se, no entanto, você reduzir seu patrimônio líquido (seu próprio dinheiro) no novo investimento, então o passivo é reduzido pró-rata. 

Aqui está um exemplo do cenário reduzido;

Propriedade Original. Comprado por €600.000 com uma hipoteca de € 400.000. Vendido por €1.300.000. O ganho de capital é de €700.000. 

Reinvestir em novas propriedades. Comprado por €1.300.000, mas com uma hipoteca de €900.000. Mesmo que você invista o mesmo valor (que o imóvel vendido) seu próprio dinheiro (como porcentagem) reduziu. O valor que você está investindo é de €400.000. Então, o contribuinte usa esse valor como uma porcentagem para calcular a compensação.

Não residentes

Isso se aplica a todas as propriedades em Portugal de propriedade de não residentes. Como o imóvel não será sua residência principal, então você não se beneficia de nenhum alívio de reinvestimento/capotamento. 

Os não residentes têm a opção de decidir em qual regime gostariam de ser acusados. Existem duas opções: A "regra do regime" significa que você pagará imposto sobre 100% do ganho de capital a uma alíquota de 28% ou alternativamente, os contribuintes residentes em outro país da UE ou da Área Econômica Europeia (desde que haja uma troca de informações fiscais) podem optar por ser tributados na alíquota geral da Receita Federal/Imposto de Renda que se aplicaria se fossem residentes em impostos em Portugal.

Conclusão

Então, vamos recapitular essas duas alternativas com um ganho de capital de € 100.000. Com a "regra do regime" você pagaria €28.000. Se você pagar na taxa geral de imposto de renda/Receita, então você pagaria sua "taxa de imposto de renda" (tenha em mente que o ganho também é adicionado como renda) em € 50.000 (50% do ganho). Assim, mesmo que sua "alíquota de imposto de renda" esteja entre os níveis mais altos, o limite/máximo é de 48% mais o imposto adicional leva-o a 53%. 53% de €50.000 = €26.500.

Com base neste exemplo, faz sentido escolher a opção 'IRS/Imposto de Renda' na maioria das ocasiões. 

Assim como os moradores, há também um coeficiente vinculado ao índice que é aplicado para levar em conta a inflação dos preços durante esse período. Isso reduzirá o ganho para mostrar o aumento "real", excluindo a inflação. Isso geralmente tem um efeito marginal no ganho final.

Resumo

Claro como lama? Esperamos que não, mas é preciso uma mente clara para assimilar essa informação e você provavelmente terá que estudá-la algumas vezes. Nós fizemos isso! 

Tenha em mente que a lei muda regularmente e não somos contadores fretados. Nós fizemos o nosso melhor para dar-lhe - o mais simples possível - uma visão geral dos diferentes cenários e o que você deve esperar. Recomendamos, no entanto, com todas as questões fiscais e legais, consultar os especialistas adequados para aconselhamento atualizado e orientação profissional. Não podemos ser responsabilizados por quaisquer ações feitas com base nas informações fornecidas.