Imposto sobre Ganhos de Capital

Imposto sobre Ganhos de Capital

Todos esperamos e pretendemos fazer um investimento sólido ao comprar um imóvel em Portugal. Ao longo de um período de tempo, esperamos que ele aumente de valor e quando chegar a hora de vendê-lo podemos refletir em um bom "lucro". Este lucro é a diferença entre o preço de venda e o preço de compra e é geralmente referido como uma "mais-valia". É importante lembrar que qualquer ganho de capital atrairá um imposto quando você vendê-lo. Assim, você não terá direito a ficar com todo o lucro. Existem formas de reduzir e talvez evitar esse imposto, embora isso dependa de vários fatores. Vamos explorar isso com mais detalhes abaixo.

A papelada e os números

Em primeiro lugar, para calcular seu ganho de capital, aqui está uma lista dos itens/papelada que você normalmente precisaria;

• O preço de venda e o preço de compra, conforme documentado na escritura/escritura. 
• Quaisquer custos de melhoria da propriedade. Este precisa ser um trabalho que genuinamente (a longo prazo) melhorou a estrutura, a aparência e o valor do imóvel. Janelas, extensões, alvenaria são todos aceitáveis. Móveis, jardinagem, por exemplo, não é. Os custos de melhoria da propriedade precisam ter sido documentados por faturas aceitáveis. O IVA está incluído no custo, a menos que você possa reivindicá-lo de volta. 
• O montante dos custos de compra (imposto de transferência, imposto de selo, custos de registo).
• O montante dos custos de venda (por exemplo, a nossa comissão, custo do certificado energético).

Para calcular o ganho, primeiro pegamos o lucro da venda (preço de venda menos preço de compra) e deduzimos as despesas permitidas detalhadas acima. 

Residentes

Isto aplica-se aos proprietários que estão estabelecidos em Portugal durante a maior parte do ano e são residentes fiscais aqui. 

Uma vez que você calculou o ganho, ele é, na verdade, adicionado à sua renda e, em seguida, você é tributado de acordo com as alíquotas de imposto de renda existentes. Para calcular essa taxa, todos os rendimentos são considerados. 50% do ganho de capital é tributado, às alíquotas do imposto de renda (que atualmente variam entre 14,5% e 48%). Há também um imposto adicional se o escalão total de rendimentos do imposto sobre o rendimento exceder 70 mil euros. Esse adicional varia entre 2,5% e 5%. Assim, a cobrança máxima é de 53% do ganho de capital . 

Antes de o ganho de capital ter sido calculado, há também um coeficiente indexado que é aplicado para levar em conta a inflação de preços ao longo desse período. Isso reduzirá o ganho para mostrar o aumento 'real', excluindo a inflação. Isso geralmente tem um efeito marginal no ganho final.

Se você está pagando impostos sob o "Regime Tributário Não Habitual", então isso substituiria o acima e você pagaria imposto com base em seu cenário particular. 

Os residentes podem beneficiar de um alívio de "rolagem" se reinvestirem o produto da venda da sua residência principal numa nova casa na UE. Isso deve ser feito em até 36 meses após a venda do imóvel (ou 24 meses antes). Se, em última análise, você não conseguir recomprar, sua obrigação fiscal incorrerá em juros. A rolagem ou alívio de reinvestimento é baseada em seu patrimônio dentro do investimento original. Se foi todo o seu dinheiro (e nada foi emprestado), então se o novo investimento for igual ou superior ao patrimônio líquido anterior, então o passivo é compensado 100%. Se, no entanto, você reduzir seu patrimônio (seu próprio dinheiro) no novo investimento, então o passivo é reduzido proporcionalmente. 

Aqui está um exemplo do cenário reduzido;

Propriedade original. Comprado por €600.000 com uma hipoteca de €400.000. Vendido por €1.300.000. A mais-valia é de 700 mil euros. 

Reinvestir em novos imóveis. Comprado por €1.300.000 mas com uma hipoteca de €900.000. Mesmo que você invista o mesmo valor (que o imóvel vendido) seu próprio dinheiro (em porcentagem) diminuiu. O valor que você está investindo é de € 400.000. Então, o contribuinte usa esse valor como percentual para calcular a compensação.

Não Residentes

Isto aplica-se a todos os imóveis em Portugal detidos por não residentes. Como a propriedade não será sua residência principal, você não se beneficia de nenhum alívio de reinvestimento/rolagem. 

Os não residentes têm a opção de decidir em que regime gostariam de ser cobrados. Existem duas opções: A "regra-regime" significa que pagará imposto sobre 100% da mais-valia a uma taxa de 28% ou, em alternativa, os contribuintes residentes noutro país da UE ou do Espaço Económico Europeu (desde que haja troca de informações fiscais) podem optar por ser tributados à taxa geral de IRS/IRS que se aplicaria se fossem residentes fiscais em Portugal.

Conclusão

Então, vamos recapitular essas duas alternativas com uma mais-valia de 100 mil euros. Com a "regra do regime" pagaria 28 mil euros. Se pagar à taxa geral de IRS/IRS/IRS, pagará a sua "taxa de imposto sobre o rendimento" (tenha em conta que o ganho também é adicionado como rendimento) em 50.000 euros (50% do ganho). Assim, mesmo que a sua "alíquota de imposto de renda" esteja entre os níveis mais altos, o teto/máximo é de 48% mais o imposto adicional o leva a 53%. 53% de €50.000 = €26.500.

Com base neste exemplo, faz sentido escolher a opção "IRS/Imposto de Renda" na maioria das ocasiões. 

Assim como acontece com os residentes, há também um coeficiente indexado que é aplicado para levar em conta a inflação de preços ao longo desse período. Isso reduzirá o ganho para mostrar o aumento 'real', excluindo a inflação. Isso geralmente tem um efeito marginal no ganho final.

Resumo

Claro como lama? Esperamos que não, mas é preciso uma mente clara para assimilar essas informações e você provavelmente terá que estudá-las algumas vezes. Conseguimos! 

Tenha em mente que a lei muda regularmente e não somos contadores credenciados. Fizemos o nosso melhor para lhe dar - da forma mais simples possível - uma visão geral dos diferentes cenários e o que você deve esperar. Recomendamos, no entanto, com todas as questões fiscais e legais consultar os especialistas apropriados para aconselhamento atualizado e orientação profissional. Não podemos ser responsabilizados por quaisquer ações feitas com base nas informações fornecidas.